Baurecht

Ein Beitrag des BSB e.V.

(openPR) - Bauwünsche privater Bauherren reichen vom Selbstbauhaus über das schlüsselfertige Bauwerk bis zum Architektenhaus. Genauso vielgestaltig und oft undurchschaubar sind die Bauverträge der Anbieter. Nur bei gründlicher Prüfung vor Unterzeichnung kann man Fallstricken aus dem Weg gehen.

Das Problem: Viele Bauverträge benachteiligen Verbraucher
So unterschiedlich wie die Bauanbieter sind Bauverträge und Möglichkeiten der Vertragsgestaltung. Ein Vergleich unterschiedlicher Offerten schärft den Blick. Ein Firmen-Check hilft. Seit wann existiert die Firma, ist sie im Handelregister eingetragen, führt sie selbst Bauleistungen aus? Ein Vertragsangebot sollte niemals unter Zeitdruck geprüft werden. Zahlreiche Bauverträge enthalten Geschäftsbedingungen, die private Bauherren benachteiligen.

Worauf kommt es an?
Verhandeln Sie! Ein Vertragsangebot muss nicht widerspruchslos hingenommen werden. Es ist ein Angebot! Sie müssen allerdings wissen, welche Punkte für Sie kritisch werden können. Fordern Sie detaillierte Preisangebote an. Kontrollieren Sie, ob der Preis realistisch kalkuliert wurde, ob alle Leistungen ausführlich beschrieben sind. All das hilft mehr Preissicherheit beim Hausbau zu haben und das wirtschaftliche Risiko gering zu halten.
Darauf sollten Sie achten: Konkrete Bau- und Leistungsbeschreibungen, garantierter Festpreis
Im Interesse garantierter Preissicherheit wird von den meisten Bauherren ein Pauschalpreis gewünscht. Marktüblich ist eine Festpreisgarantie von mindestens 12 Monaten. Preissicherheit ist jedoch nur möglich, wenn der Leistungsumfang vor Vertragsabschluss detailliert verhandelt wird. Bei 36 Prozent der untersuchten Bauvorhaben gibt es Abweichungen bei der Bauausführung von der Bau- und Leistungsbeschreibung. Da die Bau- und Leistungsbeschreibung keinem gesetzlichen Mindeststandard unterliegt, ist das Vertragsrisiko umso geringer, je konkreter Leistungsumfang, Art und Qualität der Baustoffe und Materialien sowie der Ausstattungsgrad beschrieben sind. Hilfreich sind hierbei die vom Bundesbauministerium herausgegebenen Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen, an denen der Bauherren-Schutzbund maßgeblich mitgearbeitet hat.

Fehler vermeiden: Zahlung nur nach Baufortschritt und verbindliche Regelung der Bauzeit
Die Mehrheit der Bauherren wird bei Zahlungsplänen benachteiligt. 67 Prozent der vom BSB untersuchten Zahlungspläne waren unausgewogen, sahen keine Zahlung nach Baufortschritt vor. Mit 15.000 € bis 25.000 € gehen Bauherren in solchen Fällen in Vorleistung. Deshalb muss der Zahlungsplan hart verhandelt werden. Auch auf rasche Mängelbeseitigung ist mit Nachdruck zu bestehen, weist doch jeder vom BSB kontrollierte Neubau im Durchschnitt 10 bis 20 Baumängel auf. Bis zur Abnahme des Bauvorhabens ist der Auftragnehmer vorleistungspflichtig. Fordern Sie eine Mängelbeseitigung vor Zahlung der nächsten Werklohnrate.
Machen Sie von Ihrem Zurückbehaltungsrecht in dreifacher Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten Gebrauch. Ganz wichtig und oft nicht ernst genug genommen: Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellung müssen verbindlich festgelegt werden. Wie nötig solche "Selbstverständlichkeiten" sind, zeigt, dass bei jedem vierten Bauvorhaben sich angekündigte Fertigstellungstermine verzögern. Vergessen Sie nicht eine Vertragsstrafe bei Überschreiten der Bauzeit vertraglich zu vereinbaren.

Nicht vergessen: Sicherheitsleistungen für Fertigstellung und Gewährleistung
Auftragnehmer sehen es als ihr gutes Recht an, vom Bauherrn Sicherheiten für die Bauvertragssumme zu fordern. Es ist daher legitim, ebenso vom Auftragnehmer eine Sicherheitsleistung (in der Regel von seiner Bank oder Versicherung) für die Fertigstellung und Gewährleistung einzufordern. Verhandeln Sie über Sicherheitsleistungen! Lassen Sie sich den Text der Bürgschaft vor Vertragsabschluss aushändigen und von einem Rechtsanwalt prüfen.

Wichtig: Förmliche Abnahme des Bauwerks
Bestehen Sie auf einer förmliche Abnahme und einem Abnahmeprotokoll, in dem auch noch zu behebende Mängel und Restarbeiten aufgenommen sind. Denn nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um. Schlimmstenfalls bleiben Sie als Bauherren dann auf den Mängeln "sitzen". Viele Schäden zeigen sich erst nach Fertigstellung. Nach dem BGB-Werkvertragsrecht verjähren die Ansprüche nach fünf Jahren, nach VOB nach vier. Drängen Sie auf eine fünfjährige Verjährungsfrist.

BSB-Tipp von Herrn Rechtsanwalt Dr. Breloer:
Lassen Sie sich nicht hetzen! Kaufen Sie erst ein Baugrundstück und klären Sie die Finanzierung, bevor Sie einen Hausbauvertrag abschließen, nicht umgekehrt! Bereiten Sie sich gründlich auf die Vertragsverhandlungen vor. Holen Sie sich fachliche Unterstützung. Lassen Sie die Bau- und Leistungsbeschreibung durch einen unabhängigen Bauherrenberater prüfen, den Vertragstext durch einen Vertrauensanwalt. Machen Sie Gegenvorschläge! Der BSB hilft Ihnen mit "Prüfsteinen zum Bauvertrag".


Quelle:
Dipl. Ing. Gerd Miethe
vom Vorstand des Bauherren-Schutzbund e.V. berufener Bauherrenberater
bau-aufsicht.de
Brandenburgische-Str. 51-53
14974 Ludwigsfelde
Tel.: 03378-826233

Baurechtsurteile.de Nr.691