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Versteckte Mängel am Bau

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Ein Beitrag von Rechtsanwalt Giso Töpfer, Magdeburg.

In der Baupraxis ist die Auffassung weit verbreitet, dass bei sog. verdeckten oder versteckten Mängeln, die Verjährungsfrist für Mängelansprüche gem. § 634 a Abs. 1 Nr. 2 BGB/ § 13 Nr. 4 Abs. 1 VOB/B erst dann zu laufen beginne, wenn der Mangel augenscheinlich geworden ist.
Dies ist unzutreffend.

Die Frist beginnt grundsätzlich mit der Abnahme der Bauleistung gem. § 640 BGB / § 13 VOB/B zu laufen. Eine Sonderreglung für verdeckte oder versteckte Mängel, d. h. eine Verlängerung der Mängelbeseitigungsfrist ist weder im Bürgerlichen Gesetzbuch, noch in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) vorgesehen.

Ausnahmen gelten nur in sehr seltenen und eng definierten Ausnahmefällen.
Der Unternehmer/Auftragnehmer haftet für Mängel seines Werks auch über die jeweilige Mängelfrist hinaus, wenn er dem Besteller/Auftraggeber einen Mangel entweder arglistig verschwiegen hat oder dieser Mangel auf ein Organisationsverschulden des Bestellers/Auftragnehmers beruht.
Beruft sich der Besteller/Auftraggeber auf das arglistige Verschweigen eines Mangels durch den Unternehmer/Auftragnehmer, so muss er beweisen, dass der Besteller/Auftragnehmer den Mangel kannte und das ihm eine Mitteilungspflicht oblag.

Die Frage, ob bei sog. Organisationsverschulden des Bestellers/Auftragnehmers eine über die Regelungen des § 634 a BGB/ § 13 Nr. 4 Abs. 1 VOB/B hinausgehende Mängelbeseitigungsfrist vorliegen kann, hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil aus dem Jahr 1992 bejaht. Das Gericht ließ Besteller/Auftragnehmers für einen Mangel haften, der bei richtiger Organisation des Bauablaufs ganz sicher vermieden worden wäre.

Im zu entscheidenden Fall ist ein Fertigteilbetondach eines Bauobjekts eingestürzt. Die Durchführung des Bauvorhabens erfolgte so laienhaft, dass selbst bei einfachster Überprüfung der Ausführung und Kontrolle auf Mängel, diese „jedermann in's Auge springen müssten“.
Nach Auffassung des BGH war die Überprüfung des Herstellungsprozesses und der Abnahme völlig unzureichend. Dies stellte sich nach Ansicht des BGHs als ein so grober Verstoß gegen die Pflichten des Unternehmers/Auftragnehmers dar, dass der Auftragnehmer für diese Folgen auch nach Ablauf der Gewährleistungspflicht (a.F.) zu haften habe. Nach heutiger Rechtslage würde ein Besteller/Auftragnehmer in diesen seltenen Ausnahmefällen max. während eines Zeitraums von 10 Jahren haften.

In allen anderen „normalen“ Mängelfällen haftet der Besteller/Auftragnehmer bei Bauwerken entweder fünf Jahre (BGB) oder vier Jahre (VOB/B).

Textautor:
Giso Töpfer
Rechtsanwalt
Lorenzweg 56
39128 Magdeburg


Baurechtsurteile.de Beitrag 343
 
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