Baurecht

OLG Hamburg, Urteil vom 19.10.2004 - 4 U 155/02

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz im Zusammenhang mit dem Verkauf einer Eigentumswohnung in Anspruch.
Die Klägerin ist der Auffassung, dass ihr ein Schadensersatzanspruch gegen den Beklagten zustehe, weil dieser sie vor Abschluss des Kaufvertrages nicht darüber aufgeklärt habe, dass die Wohnung außerordentlich laut sei und er sie überdies über die tatsächliche Höhe des monatlich anfallenden Wohngeldes getäuscht habe.

Der Angeklagte widerum hat bestritten, dass es eine hohe Geräuschbelastung der Wohnung gebe und behauptet, dass die Klägerin besonders geräuschempfindlich sei.

Das Landgericht hat den Beklagten im Ergebnis zu Recht dem Grunde nach wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels gemäß § 463 Satz 2 BGB a. F. dazu verurteilt, Schadensersatz an die Klägerin zu leisten. Nach dem in erster Instanz eingeholten Gutachten, dessen Darstellung die Parteien nicht angegriffen haben, steht fest, dass die Geräuscheinwirkungen auf die von der Klägerin gekaufte Wohnung die zulässigen Grenzwerte zum Teil deutlich überschreiten und auch für ein Gebäude dieses Baujahrs und dieser Bauart untypisch hoch sind. Diesen Mangel hat der Beklagte der Klägerin arglistig verschwiegen. Aus diesem Grund ist der zwischen den Parteien in § 10 des Kaufvertrages vereinbarte Gewährleistungsausschluss gemäß § 476 BGB a. F. nichtig.

Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und sogleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (ständige Rechtsprechung, vgl. nur BGH NJW 2004, 2526; NJW-RR 2003, 989).

Nach der Überzeugung des Gerichts hat der Beklagte den Fehler der unzureichenden Geräuschdämmung und -Isolierung der Wohnung zumindest für möglich gehalten. Aus dem Protokoll zu dem vom Landgericht durchgeführten Ortstermin vom 5. April 2000 ergibt sich, dass "differenzierte Geräusche zu hören waren von der Betätigung des Fahrstuhls, Zuschlagen der Metalltür am Laubengang und auch den Geräuschen aus dem Treppenhaus". Wenn solche Geräuschimmissionen, die üblicherweise in Wohnungen nicht deutlich zu hören sind, objektiv vorliegen, liegt die Schlussfolgerung auf der Hand, dass der Beklagte, der unstreitig vor dem Verkauf mehrere Jahre selbst in der Wohnung gelebt hatte, es zumindest für möglich gehalten hat, dass die entsprechenden DIN-Vorschriften beim Bau des Hauses - auch wenn er diese als Laie naturgemäß nicht kannte - nicht eingehalten worden waren. Auch wenn der Beklagte selbst diese objektiven Geräusche nicht als störend empfunden haben will, wie er behauptet, hätte er die Klägerin hierüber aufklären müssen. Bei Kenntnis der objektiven Sachlage kann sich der Verkäufer nicht darauf verlassen, der Erwerber werde sich wie er selbst mit Beeinträchtigungen letztlich abfinden, sondern er muss ihm durch Erklärung der objektiven für den Erwerber nicht erkennbaren Sachlage die Möglichkeit geben, insoweit eine eigene Entscheidung zu treffen. Dies gilt vorliegend umso mehr, als der Beklagte die Wohnung in der Anzeige des Maklers als "ruhig" hat anbieten lassen und die Klägerin bei den Besichtigungen der Wohnung auch deutlich gemacht hat, dass sie eine ruhige Wohnung kaufen wolle. Es handelte sich damit um einen für den Vertragsschluss bedeutsamen und deswegen offenbarungspflichtigen Umstand, zumal dem Beklagten in § 10 des Kaufvertrages die ausdrückliche Erklärung abverlangt worden war, ihm sei kein verborgener Mangel bekannt.

Baurechtsurteile.de Beitrag 427