Baurecht

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.12.2003 - 22 U 69/03

Unterschreitet die Luftschalldämmung zwischen zwei Doppelhaushälften den Mindestwert nach DIN 4109 um 3 dB, liegt ein wesentlicher Mangel vor. Der Kunde eines Bauträgers ist daher berechtigt, unter Rückgabe der Haushälfte den so genannten "großen Schadensersatz" zu fordern. Das hat das Oberlandesgericht Düsseldorf entschieden (Urteil vom 19. Dezember 2003, Az.: 22 U 69/03, rechtskräftig, da der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 22. Juli 2004 die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen hat, Az.: VII ZR 23/04).

In dem Fall hatten die Kläger im Februar 1998 vom beklagten Bauträger ein Grundstück erworben, das bis Ende 1998 vom Beklagten mit einer Doppelhaushälfte gemäß den Vereinbarungen im Kaufvertrag bebaut werden sollte. Als sie im November 1998 einzogen, zeigten sich an dem Haus einige Mängel. So rügten die Kläger unter anderem, dass im Bereich des Studios im Dachgeschoss der Schallschutz zum Nachbarhaus nicht ausreiche. Die daraufhin eingeschalteten Sachverständigen stellten fest, dass im Dachgeschoss nur ein Schalldämmwert von 32 dB erreicht wurde, während mindestens 57 dB vorgeschrieben sind. Durch Nachbesserungsarbeiten des Beklagten verbesserte sich dieser Wert bis Anfang 2000 auf 51 dB. Damit waren die Kläger jedoch noch nicht zufrieden, und mahnten im Juli 2000 den noch ausstehenden Schallschutz an. Die dafür gewährte Frist verstrich Ende August 2000 ergebnislos. Im November 2000 unterbreitete der Beklagte ein Sanierungskonzept gegen den Schall, worauf die Kläger eine allerletzte Frist zur Mängelbeseitigung bis zum 22. Dezember 2000 setzten. Gleichzeitig erklärten sie, nach Fristablauf die Leistung durch den Beklagten abzulehnen. Nachdem die Mängel nicht beseitigt wurden, forderten sie am 22.12.2000 Schadensersatz in Form der Rückabwicklung des Vertrages, also insbesondere die Rückzahlung des Kaufpreises von rund 260.100 Euro gegen die Rückgabe des Hauses.

Bereits das Landgericht hatte der Klage im wesentlichen stattgegeben, und das OLG Düsseldorf bestätigte diese Entscheidung. Der vom Gericht bestellte Sachverständige ermittelte im Dachgeschoss einen Schalldämmwert von 54 dB. Nach der einschlägigen DIN 4109, auf die im Vertrag Bezug genommen worden war, müssen es aber mindestens 57 dB sein, und bei der vertraglich zugesagten Bauweise hätte der Wert sogar bei etwa 62 dB gelegen. Die Abweichung von mindestens 3 dB am erforderlichen Schallschutz hielten die Richter auch nicht bloß für geringfügig. Das, so das Gericht, ergebe sich schon daraus, dass bei mangelfreier Ausführung der Haustrennwand ein Schallschutzmaß von 62 - 63 dB hätte erreicht werden müssen, mithin der vertraglich geschuldete Schallschutz tatsächlich um 8 - 9 dB unterschritten war. Zudem handelt es sich auch bei einem Unterschied von 3 dB, mehr noch bei 8 dB, nicht um einen geringfügigen Mangel, wie die Auswirkung dieser Zahlenwerte in der Praxis gezeigt hätten. Der empfindliche Schallschutzmangel führe auch nicht bloß zu einer unerhebliche Minderung des Wertes oder der Gebrauchstauglichkeit. Die Kläger nutzten das Dachstudio als Kinderzimmer, wo jedenfalls keine unterdurchschnittlichen Schallschutzbedürfnisse anzunehmen seien. Es liege deshalb schon eine spürbare Einschränkung der Nutzbarkeit des Dachgeschosses vor, die beim Verkauf des Hauses auch ein willkommenes Preisminderungsargument für einen Kaufinteressenten darstellen würde. Hinzu kam hier zugunsten der Kläger unter anderem noch die Tatsache, dass die Mägel bei der Übergabe des Hauses noch erheblich größer gewesen waren, und das lange Hin und Her durch die Beseitigungsversuche des Beklagten. Das Gericht gab daher dem Begehren der Kläger im Grundsatz statt, dass sie zur Rückabwicklung des Vertrages berechtigt seien.

Quelle:
Daniel Burchard für baufoerderer.de

Baurechtsurteile.de Beitrag 428