Baurecht

BGH, Urteil vom 20.3.2002-VII ZR 493/00

Eine vom Bauträger gestellte Klausel, die vorsieht, dass der Bauträger erst haftet, wenn der Erwerber sich erfolglos bemüht hat, die ihm abgetretenen Gewährleistungsansprüche des Bauträgers gegen die anderen am Baubeteiligten durchzusetzen, ist gem. § 9 Abs. 2 Nr. 2 AGB-Gesetz unwirksam.

Der Erwerber einer Wohnung begehrt Rückabwicklung des Vertrages wegen gravierender Mängel. In dem Vertrag hatte der Bauträger unter X. seine Ansprüche gegen alle am Baubeteiligten an den Erwerber abgetretenen. Mit allen Beteiligten waren in die gesetzlichen Gewährleistungsfristen vereinbart. Seine eigene Haftung hatte der Bauträgerin in dem Vertrag auf den Umfang beschränkt, wie die weiteren am Baubeteiligten ihm gegenüber haften. Eine eigene Gewährleistung des Bauträgers sollte danach ausgeschlossen sein, so weit Gewährleistungsansprüche gegen die anderen Beteiligten bestehen und geltend gemacht werden können. Unter XIII. sah der Vertrag vor, dass sich in die Haftung des Bauträgers nach BGB richtet.

Durch den BGH wurde festgestellt, dass sich die Regelungen unter X. und XIII. widersprechen. Die Regelung unter X. ist für den Erwerber ungünstiger als die unter XIII.. Die Abtretung der Gewährleistungsansprüche gegenüber den Unternehmen stellt den Erwerber schlechter, da regelmäßig der Gewährleistungsanspruch des Bauträgers gegenüber dem einzelnen Unternehmer früher beginnt, als die Verjährung des Erwerbers gegenüber dem Bauträger. Für den einzelnen Unternehmer beginnt die Gewährleistungsfrist regelmäßig mit der Abnahme seines Gewerkes. Für den Erwerber läuft die Gewährleistung erst ab Gesamtabnahme seines Bauwerks. Außerdem wird durch die Klausel die Haftung des Bauträgers für eigenes Verschulden gänzlich ausgeschlossen, da er nur in dem Umfang haften will, wie die übrigen Beteiligten ihm gegenüber haften. Die Klausel wurde durch den BGH auch deshalb als unwirksam betrachtet, weil sie den Erwerber unangemessen benachteiligt. Die Vorteile eines Bauträgervertrages, nur einen Vertragspartner zu haben, werden für den Zeitraum der vereinbarten primären Inanspruchnahme der einzelnen Unternehmer ausgeschlossen. Darüber hinaus wird der Erwerber gezwungen, die Mangelsymptome konkreten Mängelursachen zuzuordnen, um den verantwortlichen Unternehmer für die Inanspruchnahme benennen zu können. Die Beweislage des Erwerbers wird damit verschlechtert und das Risiko, dass der Bauträger insolvent wird, erhöht sich. Mit dieser Klausel ist deshalb eine unangemessene Benachteiligung des Erwerbers verbunden, der sich bewusst für einen einzigen Vertragspartner und die damit verbundene Vereinfachung bei der Geltendmachung seiner Rechte entschieden hat.

Praxistipp:

Der BGH hat mit seiner Entscheidung ausdrücklich die bisherige Rechtsprechung aufgegeben und klargestellt, dass die subsidiäre Haftung des Bauträgers in AGB ist als unwirksam zu betrachten ist. Von dieser neuen Rechtsprechung sind alle noch nicht entschiedenen Fälle mit umfasst.

Volltext beim BGH

RA Mike Große
www.lange-baurecht.de

Baurechtsurteile.de Beitrag 237