Baurecht

OLG München, Urteil vom 17.05.2005 - 9 U 1777/03

Zum Erbauen eines schlüsselfertigen Hauses gehört auch die Erschließung durch Versorgungsleitungen. Was ist zu beachten, wenn diese über fremde Gründstücke geführt werden?

In diesem Fall müssen die Leitungsrechte durch Grunddienstbarkeiten abgesichert werden, ansonsten
liegt ein sog. Rechtsmangel vor, der genauso zu einem mangelhaften Haus führt, wie ein allgemeiner Baumangel (so OLG München, 9 U 1777/03).
Der Vertrag hatte vorgesehen, dass die Anschlusskosten im Hauspreis enthalten sind und dies auch auf den Übergabepunkt hin konkretisiert. Dies beinhaltet nach Auffassung des Gerichts die rechtliche Absicherung – durch Eintragungen ins Grundbuch - dieser Leitungsrechte da ansonsten eine dauerhafte Nutzung der Leitung nicht gewährleistet ist. Auf die Machbarkeit komme es, wie immer beim Werkvertrag, nicht an. Die Frage, ob die Grunddienstbarkeiten vom Eigentümer der angrenzenden Wohnstücke zugelassen werden oder ob dies evtl. gerichtlich durchsetzbar ist, ist das Risiko des
Bauträgers und nicht des Bauherrn.

Die Entscheidung zeigt, dass grundsätzlich gilt:
Schlüsselfertig erstellte Häuser müssen nicht nur bautechnisch mangelfrei sein, sondern sie müssen auch rechtlich Bestand haben. Nicht nur Leitungsrechte sondern auch Zufahrtsrechte und allgemeine
baurechtliche Gegebenheiten müssen dementsprechend in Ordnung und dauerhaft durchsetzbar sein.

Auf ein anderes Probleme weist Weise (NJW-Spezial 06, 501) hin. Dieser stellt die Frage, ob die Bauträgervollmacht regelmäßig dazu ausreicht, auch notarielle Erklärungen in Form der Eintragung solcher Grunddienstbarkeiten für den Bauherrn abzugeben. Er kommt zu dem – richtigen – Ergebnis, dass für die Praxis zu empfehlen ist, dass in Bauträgerverträgen möglichst konkret und detailliert beschrieben wird, welche zusätzlichen Bevollmächtigungen sich für den Bauträger ergeben.


Ein Beitrag von 
Rechtsanwälte van Vliet, Schabbeck & Zickgraf
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Baurechtsurteile.de Nr.623