Baurecht

OLG Celle, 13.05.2004 - 4 U 220/03

BGB n.F. §§ 276, 434, 443

Wird im Grundstückskaufvertrag ein Haus als „massiv gebaut“ beschrieben, handelt es sich - entsprechend den zur Eigenschaftszusicherung alten Rechts entwickelten Grundsätzen - um eine garantierte Beschaffenheit i. S. v. §§ 434, 443, 276 BGB n. F., für deren Vorliegen der Verkäufer auch bei einem im Übrigen vereinbarten Ausschluss der Gewähr haftet.

Die Klägerin hat von der beklagten Erbengemeinschaft ein Haus in ####### für 62.500 EUR unter Gewährleistungsausschluss gekauft, 12.500 EUR angezahlt und sich wegen des Restes der Vollstreckung unterworfen. Die Beklagten vollstrecken den Kaufpreisrest. Dagegen richtet sich die anhängige Vollstreckungsabwehrklage. Sie macht Holzschädlingsbefall geltend, der über das offenbarte Maß hinaus gehe. Ferner sei das Haus als Massivhaus verkauft worden, während es - unstreitig - in Wahrheit ein Fachwerkhaus mit Lehmgefächer und Strohmatten sei; dies sei wegen Verkleidung von innen und außen nicht erkennbar. Die Klägerin hat im ersten Rechtszuge noch offen gelassen, welche Rechte sie im Ergebnis geltend machen wolle und sich die Entscheidung zwischen Minderung, Schadensersatz und Rücktritt vorbehalten. In jedem Falle habe sie ein Zurückbehaltungsrecht, welches der Vollstreckung entgegenstehe.

Weiteres aus dem Urteil:

Wird in einem Kaufvertrag ein Hausgrundstück mit der vertraglich bindenden Erklärung „Massivhaus“ oder - was rechtlich gleich bedeutend ist - „massiv gebaut“ veräußert, so handelt es sich um einen Sachverhalt, bei dem diese Angabe nach altem Recht eine Eigenschaftszusicherung i. S. v. § 463 BGB a. F. darstellte, der gegenüber der im Übrigen vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht durchgriff. Nach dem hier maßgeblichen neuen Recht gilt im Ergebnis nichts anderes. Denn wenn der Verkäufer das Kaufobjekt vertraglich bindend als „Massivhaus“ oder „massiv gebaut“ veräußert, übernimmt er damit eine Garantie für die vereinbarte Beschaffenheit i. S. v. §§ 443, 276 BGB n. F.. Zwar hält das neue Kaufrecht besondere Regelungen über die Eigenschaftszusicherung für entbehrlich, weil die Zusicherung Teil einer Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs. 1 BGB) wird und weil die Integration des Kaufrechts in das Leistungsstörungsrecht eine allgemeine Haftung des Verkäufers begründet. Der Verzicht auf besondere kaufvertragliche Regelungen ändert aber nichts daran, dass auf Sachverhalte, die bislang unter die Eigenschaftszusicherung nach § 463 BGB a. F. subsumiert worden sind, in der Regel die neue Regelung des § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 443 BGB anzuwenden ist. Wenn nach den Grundsätzen der bisherigen Rechtsprechung die Zusicherung einer Eigenschaft zu bejahen ist, ergibt sich in aller Regel, jedenfalls aufgrund der Vereinbarungen im vorliegenden Fall, dass der Verkäufer für das Fehlen der Eigenschaft auch ohne Verschulden einzustehen hat (Palandt/
Heinrichs, BGB, 63. Aufl., § 276, Rn. 29; Palandt/Putzo, a. a. O., § 443, Rn. 11; Münchener Kommentar, BGB/Grundmann, § 276, Rn. 175; BambergerRoth/Grüneberg, BGB, § 276 Rn. 40).

Volltext der Entscheidung

Baurechtsurteile.de Beitrag 308