Baurecht

Der formelhafte Gewährleistungsausschluss beim Kauf eines neu errichteten Hauses -
nicht immer rechtswirksam

Immobilien werden zumeist unter formelhaftem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen wegen Sachmängeln verkauft. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 08.03.2007 (Az. VII ZR 130/05) entschieden, unter welchen Voraussetzungen ein solcher Gewährleistungsausschluss tatsächlich rechtswirksam ist. Rechtsanwältin Simone Scholz mit dem Tätigkeitsschwerpunkt Immobilienrecht verdeutlicht den Sachverhalt.

In dem vom BGH entschiedenen Fall enthielt der notarielle Immobilienkaufvertrag zur Gewährleistung folgende Formulierung: "Der Kaufgegenstand wird verkauft in dem Zustand, in dem er sich am heutigen Tage befindet. Für die Größe des Grundstücks übernimmt der Verkäufer keine Gewähr. Er haftet auch nicht für offene oder versteckte Sachmängel, es sei denn, dass er solche dem Käufer arglistig verschwiegen hat." Derartige oder ähnliche Formulierungen werden in Immobilienkaufverträgen häufig standardmäßig verwendet, ohne dass diese individuell ausgehandelt werden. Es handelt sich um so genannte formelhafte Gewährleistungsausschlüsse. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH sind diese gemäß Paragraph 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) einer Inhaltskontrolle zu unterziehen. Der formelhafte Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel beim Erwerb neu errichteter Häuser kann demnach unwirksam sein, wenn die einschneidenden Rechtsfolgen einer solchen Freizeichnung nicht von vornherein z
 wischen den Vertragsparteien eingehend erörtert wurden und der Erwerber vom Notar nicht nachhaltig darüber belehrt wurde.

"Der Verkäufer wird aufgrund seiner Interessenlage den Gewährleistungsausschluss mit dem Käufer nicht besprechen", bemerkt Scholz. "An einer eingehenden Erörterung der Vertragsklausel zwischen den Vertragsparteien fehlt es in der Praxis deshalb zumeist." Es ist somit von entscheidender Bedeutung, ob der Notar den Käufer ausführlich über die Folgen des Gewährleistungsausschlusses belehrt hat. Hierbei muss der Notar auf die Tragweite des Haftungsausschlusses und das damit verbundene Risiko hinweisen.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Notar von dieser ausführlichen Beratungspflicht nur ausnahmsweise absehen. Und zwar nur dann, wenn er sich davon überzeugt hat, dass die Beteiligten sich über die Tragweite ihrer Erklärungen und das damit verbundene Risiko vollständig im Klaren sind und die konkrete Vertragsgestaltung dennoch wollen. "Gemäß Urteil des BGH vom 08.03.2007 stellt der BGH hieran aber hohe Anforderungen", berichtet die Rechtsanwältin. "So reicht es nach dieser Entscheidung nicht aus, wenn der Notar beim Verlesen der Ausschlussklausel innehält und nachfragt, ob der Käufer das Objekt persönlich besichtigt und begutachtet habe." Auch die Tatsache, dass einem Käufer wegen seiner Ausbildung die Bedeutung eines Gewährleistungsausschlusses grundsätzlich bekannt sei, entbinde den Notar nicht von seiner ausführlichen Belehrungspflicht. Der Notar muss sich vielmehr davon überzeugen, dass der Käufer sich der vollen Tragweite des Gewährleistungsausschlusses bewusst ist
  und den Ausschluss dennoch ernsthaft will.

Allerdings finden die dargestellten Anforderungen des BGH an die Wirksamkeit eines formelhaften Gewährleistungsausschlusses nur Anwendung, wenn es um ein neu errichtetes Gebäude geht oder um ein so zu behandelndes Gebäude. Häuser, die nach umfangreichen Sanierungsmaßnahmen einen neuwertigen Zustand aufweisen, sind wie neu errichtete Häuser zu behandeln.

Quelle:
Rechtsanwältin Simone Scholz . Firnhaberstraße 5a . 70174 Stuttgart
Weitere Informationen unter www.rechtsanwaltsofort.de

Baurechtsurteile.de Nr.711

Querverweis:
Zum formelhaften Ausschluss der Gewährleistung für Sachmängel