Baurecht

OLG Celle, Urteil vom 17.12.2004 - 6 W 136/04

Der Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek setzt nach dem Gesetzeswortlaut eine rechtliche Identität zwischen dem Auftraggeber und dem Grundstückeigentümer voraus; d. h. der Auftraggeber (Besteller) und der Grundstückseigentümer müssen personenidentisch sein, um die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek erreichen zu können.

Dies ist aufgrund der in den letzten Jahren entwickelten Unternehmensformen jedoch nicht immer der Fall. Oftmals handelt es sich zwar um rechtlich verschiedene, allerdings wirtschaftlich eng miteinander verbundene juristische Personen.

Die Anforderung an den Begriff der "Identität" im Sinne von § 648 BGB sind umstritten. Festzuhalten ist, dass dem BGH eine bloße wirtschaftliche Identität zwischen Bauherrn und Grundstückseigentümer nicht ausreicht (vgl. BGH-Urteil vom 22.10.1987); der BGH geht vielmehr weiterhin von einer formaljuristischen Identität aus.

Das OLG Celle hat mit Beschluss vom 17.12.2004 dies nochmals hinsichtlich der Beauftragung durch den Ehegatten des Eigentümers bestätigt (vgl. Beschluss vom 17.12.2004 - 6 B 136/04).

Auch bei Eheleuten kommt eine Durchbrechung der in § 648 BGB vorgeschriebenen Identität zwischen Besteller und Grundstückseigentümer nur bei Vorliegen besonderer Umstände in Betracht. Alleine die Kenntnis des Ehegatten, dem das Grundstück gehört, von der durch den anderen Ehegatten erteilten Beauftragung und dessen Billigung genüge dazu ebenso wenig, wie der Umstand der späteren Mitbenutzung des Bauwerkes.

Praxishinweis:

Dem Gläubiger konnten hier auch familienrechtliche Zurechnungsregeln nicht weiterhelfen. Gemäß § 1357 BGB wird jeder Ehegatte bei Geschäften zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs berechtigt und verpflichtet. Dies wird man indes nur bei kleineren Reparaturaufträgen, nicht jedoch bei Arbeiten an einem Neubau, annehmen können.

Kann der Auftragnehmer im Wege der Vertragsgestaltung keine angemessene Absicherung seiner Werklohnforderung durch Zahlungsbürgschaft erreichen, so ist ihm zumindest anzuraten, sich über die Eigentumsverhältnisse am Grundstück durch Einsichtnahme in das Grundbuch bzw. Überlassung eines Grundbuchauszuges zu informieren. Dies ist gilt um so mehr, da dem Auftragnehmer im Falle der Beauftragung durch den typischen "Häuslebauer" die Sicherungsmöglichkeit nach § 648 a BGB (Bürgschaft) gerade nicht eröffnet ist (vgl. § 648 a Abs. 6 Ziffer 2 BGB).

FROMM
Kanzlei für Unternehmens- und Steuerrecht
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Baurechtsurteile.de Beitrag 444