Baurecht

OLG Frankfurt, Urteil vom 25.07.2003 – 2 U 107/02

Die Abnahme eines schlüsselfertig errichteten Einkaufszentrums kann verweigert werden, wenn ca. 50 % der Außenflächen entgegen der vertraglichen Vereinbarung ein Gefälle von mehr als 3 % aufweisen.

Eine Abnahmefiktion gemäß § 12 Nr. 5 VOB/B scheidet aus, wenn der Besteller bereits vor der Ingebrauchnahme eine Abnahme verweigert hat.

Da mit der Schlussrechnung der Vertrag insgesamt abzurechnen ist, kann gemäß § 16 Nr. 3 Abs. 1 VOB/B die Auszahlung eines unbestrittenen Guthabens als Abschlagszahlung nur verlangt werden, wenn die Gesamtsumme der unstreitigen Einzelpositionen die Summe der bereits geleisteten Abschlagszahlungen übersteigt.

Ein Generalunternehmer errichtet schlüsselfertig ein Einkaufszentrum. Wegen des Verzugs mit Restleistungen und weiterer Mängel wird die Abnahme zunächst verschoben und wenig später vom Auftraggeber verweigert. Der Generalunternehmer stellt anschließend seine Schlussrechnung und der Mieter nimmt zwei Tage später den Geschäftsbetrieb im Einkaufszentrum auf. Der Auftraggeber weigert sich, die Schlussrechnung zu bezahlen. Er wendet erhebliche Mängel hinsichtlich der Außenanlagen ein, da diese großflächig ein zu steiles Gefälle aufweisen und deswegen die Einkaufswagen ins Rollen geraten. Der Generalunternehmer hält die Leistung trotzdem für abnahmereif und ist der Ansicht, dass die Abnahme stillschweigend durch Ingebrauchnahme bzw. fiktiv erfolgt sei. Die übersandte Schlussrechnung habe als Fertigstellungsmitteilung die Frist gemäß § 12 Nr. 5 Abs. 1 VOB/B in Gang gesetzt.


Die Klage des Generalunternehmers blieb erfolglos. Durch einen Sachverständigen wurde bestätigt, dass vorliegend mehr als die Hälfte der Außenflächen ein zu steiles Gefälle aufweist und damit eine erhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit als Einkaufszentrum festgestellt. Eine Abnahmereife ist deshalb wegen wesentlicher Mängel nicht gegeben. Im Vertrag war eine förmliche Abnahme vorgesehen, die in einem anberaumten Abnahmetermin vom Auftraggeber ausdrücklich verweigert wurde. Dadurch ist eine stillschweigende oder fiktive Abnahme ausgeschlossen.


Tipp:

Eine berechtigte Abnahmeverweigerung des Auftraggebers wegen wesentlicher Mängel führt zu einem Ausschluss der stillschweigenden Abnahme durch Ingebrauchnahme bzw. der fiktiven Abnahme gemäß § 12 Nr. 5 VOB/B. Dies gilt auch dann, wenn ein sog. Notbezug des Bauwerks erfolgt, z. B. wenn wegen der Kündigung vorhergehender Mietverhältnisse der Bauherr sein mangelhaftes Eigenheim beziehen muss. Bei einer zulässig erklärten Abnahmeverweigerung wird durch die bestimmungsgemäße Ingebrauchnahme oder auch durch Übersendung der Fertigstellungsmitteilung des Unternehmers keine Abnahme und damit keine Fälligkeit eines Schlussrechnungsbetrages begründet. Voraussetzung ist jedoch, dass eine berechtigte Abnahmeverweigerung vorliegt, die nur bei wesentlichen Mängeln wirksam ist. Diese muss ausdrücklich gegenüber dem Unternehmer erklärt werden, so dass durch die notgedrungene Inbenutzungnahme des Bauwerks kein Anschein einer Billigung des Werkes als im wesentlichen vertragsgemäß eintritt.

RA Mike Große
www.lange-baurecht.de

Baurechtsurteile.de Beitrag 272