Verschweigt der Verkäufer einer Eigentumswohnung wissentlich gravierende Feuchtigkeitsschäden der Immobilie, handelt es sich dabei um eine arglistige Täuschung, die normalerweise zur bedingungslosen Aufkündigung des Vertrages berechtigt. Setzt der Käufer jedoch eine Frist zur Nachbesserung, bringt er sich damit um das Recht, die Wohnung ohne weiteres zurückzugeben.
Ein Käufer, der dem Verkäufer eine Frist zur Nachbesserung der entdeckten Schäden setzt, gibt zu erkennen, dass sein Vertrauen in die Bereitschaft zur ordnungsgemäßen Vertragserfüllung trotz des arglistigen Verhaltens des Verkäufers weiterhin besteht.
Der Sachverhalt:
Nach Informationen der telefonischen Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline (www.anwaltshotline.de) gehört die umstrittene Wohnung zu einem Anwesen, das nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt ist. Als die Wohnungseigentümer von der Verwalterin unterrichtet worden waren, dass dort Feuchtigkeit eindringt, beschlossen sie auf einer außerordentlichen Versammlung, einen Architekten mit der Ursachenfindung zu beauftragen. Nur sechs Wochen später verkauften aber die Wohnungsinhaber das ungeliebte Objekt und kassierten den Kaufpreis, ohne dabei weder das Problem mit der Feuchtigkeit noch den seiner Umsetzung harrenden Beschluss der Wohnungseigentümer erwähnt zu haben. Die neuen Besitzer begriffen die Tragweite des Problems erst, als auf der nächsten Eigentümerversammlung die Verteilung der inzwischen vom Architekten ermittelten Kosten für die Schadensbeseitigung beschlossen wurde. Daraufhin wollten sie die Wohnung wieder zurückgeben.
Die Entscheidung:
Das geht nach Ansicht der obersten Bundesrichter allerdings nicht so einfach. Der Vorbesitzer hatte sich nach der ultimativen Aufforderung zur Nachbesserung nämlich inzwischen bereit erklärt, den auf die Käufer entfallenden Anteil an den Schadenskosten der Eigentümergemeinschaft selbst zu übernehmen. "Ist aber der Käufer einer mangelhaften Eigentumswohnung von dem Schaden allein finanziell betroffen, kommt es der Erfüllung des Anspruchs auf Nacherfüllung gleich, wenn der Verkäufer ihn von den Kosten zur Beseitigung des Mangels freistellt, die dieser gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu tragen hätte", erklärt Rechtsanwalt Bernd Beder (telefonische Rechtsberatung unter 0900/1875000-0 für 1,99 Euro pro Minute). Dies gilt jedenfalls dann, wenn feststeht, dass die Arbeiten zur Mängelbeseitigung in angemessener Zeit vorgenommen werden. Dass trifft hier zu, zumal der Verkäufer dafür eine entsprechende Sicherheit angeboten hatte.
Rechtsgrundlagen:
BGB §§ 437 Nr. 1, Nr. 2, 439 Abs. 1, 323 Abs. 1, 2
WEG §§ 10 Abs. 6, 16 Abs. 2, 21 Abs. 3
Gericht:
BGH, 12.03.2010 - V ZR 147/09
Rechtsindex, Deutsche Anwaltshotline
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