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Makler haftet für überstürzten Vertragsabschluss

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Ein Makler kann aufgrund einer Beratungspflichtverletzung haften, wenn er den Auftraggeber zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsabschluss verleitet.

Das kann der Fall sein, wenn der Makler dem Auftraggeber in dem Entschluss zum Kauf einer neuen Immobilie bestärkt, die der Auftraggeber nur mit dem Verkauf einer anderen Immobilie finanzieren kann und der Makler den objektiv ungesicherten Verkauf der anderen Immobilie als problemlos realisierbar darstellt.

Dass der Käufer einer Immobilie im Verhältnis zum Verkäufer das Risiko einer der Finanzierung des Kaufpreises zu tragen hat, entlastet nicht einen den Käufer fehlerhaft beratenden Makler.

Bei schuldhafter Verletzung einer Beratungspflicht und Vorliegen eines dadurch verursachten Schadens, der im Abschluss eines Vertrages mit einem Dritten besteht, kann der Geschädigte wählen, ob er an dem Vertrag festhalten und darüber hinaus zusätzliche Vermögenseinbußen ersetzt verlangen will oder ob er den „großen“ Schadensersatz unter Übertragung der Vorteile aus dem Vertrag geltend machen will.

Der Sachverhalt

Mit diesen amtlichen Leitsätzen möchte Baurechtsurteile zu einem Beitrag der Deutschen Anwaltshotline überleiten, die auf diesen Beschluss des OLG Hamm verweisen. Eine Eigentümerin eines größeren Hausgrundstücks beauftragte einen Makler mit dessen Verkauf. Dieser stellte ihr dafür einen Verkaufspreis von rund 650.000 Euro in Aussicht, schlug aber gleichzeitig vor, 450.000 Euro davon für den Kauf einer anderen, auch von ihm gemakelten Immobilie einzusetzen. Das gefiel der Eigentümerin, und sie ließ sich von dem Makler zur umgehenden Unterzeichnung des neuen Kaufvertrags drängen - obwohl das alte Grundstück noch gar nicht veräußert war. Dafür fand sich dann auch kein Käufer, und die Frau konnte die Raten des Neuvertrages nicht bedienen.

Für die damit verbundenen Schulden machte sie jetzt den Makler verantwortlich. Der habe sie falsch beraten, indem er ihr einen in kurzer Zeit zu realisierenden Verkauf der ersten Immobilie in Aussicht stellte und sie inzwischen bereits zur Unterzeichnung des zweiten Vertrages drängte, obwohl er wusste, dass das Geld dafür erst aus der noch offenen Veräußerung kommen sollte.

[...] Mit Beschluss vom 26.01.2011 hat die Zivilkammer IV des Landgerichts Detmold das Prozesskostenhilfegesuch der Antragstellerinnen zurückgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, der geltend gemachte Schaden beruhe nicht auf einer eventuellen Falschberatung des Antragsgegners. Die Antragstellerinnen trügen das Risiko der Finanzierung des Kaufpreises aus dem Vertrag vom 24.07.2006 und das Risiko eines Verkaufs ihrer Immobilie. Dieses Risikos seien sie sich beim Abschluss des Kaufvertrages vom 24.07.2006 bewusst gewesen. Es sei daher an ihnen gewesen, den Vertrag nicht abzuschließen. Zum Abschluss dieses Vertrages hätten sie auch eine ausreichende Bedenkzeit gehabt, nachdem ihnen ein Vertragsentwurf zugeleitet worden sei. Der Schadensersatzanspruch sei zudem verjährt. Der Schaden in Form des Kaufvertragsabschlusses sei bereits im Jahre 2006 eingetreten. Er bilde mit den weiteren Schäden eine Einheit, so dass die Verjährung mit Ablauf des 31.12.2006 begonnen habe und mit Ablauf des 31.12.2009 vollendet gewesen sei.[...]

Die Entscheidung

[...] Zwischen Makler und Auftraggeber besteht ein Treuverhältnis. Deswegen ist der Makler verpflichtet, die Interessen seines Auftraggebers im Rahmen des Zumutbaren zu wahren und ihn über alle ihm bekannten Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art aufzuklären, insbesondere darf der Makler seinen Auftraggeber nicht zu einem unvorteilhaften und überstürzten Vertragsabschluss verleiten (OLG Frankfurt, 17 U 63 und 281/87, NJW-RR 1988, 1200; Schwerdtner/Hamm, MaklerR, 5. Aufl. 2008, Rz. 310).[...]

Der an beiden Geschäften als Vermittler beteiligte Makler habe den Verkauf der ersten Immobilie zu dem von ihm geschätzten Preis fälschlicherweise als sicher hingestellt und seine Klientin damit zu Unrecht zum sofortigen Erwerb der anderen Immobilie bestärkt, der - wie er wusste - durch keine weiteren Vermögenswerte gedeckt war. Damit hat er wissentlich seine Auftraggeberin in den finanziellen Ruin getrieben und seine unabdingbare Pflicht verletzt, ihre Interessen im Rahmen des Zumutbaren zu wahren.

Rechtsnormen:
§ 652 BGB, § 280 BGB

Themenindex:
Maklerhaftung, Beratungspflicht, großer Schadensersatz

Vorinstanz:
Landgericht Detmold, 9 O 363/10

Gericht:
Oberlandesgericht Hamm, Beschluss vom 27.06.2011 - I-18 W 11/11

Quellen: Baurechtsurteile, Deutsche Anwaltshotline, OLG Hamm
 
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