Baurecht

BGH, Urteil vom 14.05.1998 - III ZR 229/97

*Ein Baubetreuer, der neben der wirtschaftlichen auch die technische Betreuung einschließlich Planung und Bauleitung übernommen hat, ist den Bauherren wegen von ihm zu vertretender Mängel des Schallschutzes schadensersatzpflichtig. Der zu leistende Schadensersatz umfaßt außer dem zur Sanierung erforderlichen Kostenaufwand die Wertminderung, die infolge der Reduzierung der vereinbarten Wohnfläche durch die Schallschutzmaßnahmen - hier: Vorsatzschalen an den Haustrennwänden - eintritt.

Der BGH bejaht einen Wertminderungsanspruch infolge des Raumverlustes. Denn der Baubetreuer habe es nicht nur übernommen, die einwandfreie Herstellung der Bauwerke auch in technischer Hinsicht zu bewirken, sondern ebenso, für die Bereitstellung der vereinbarten Wohnfläche zu sorgen. Eine Abweichung der Flächengröße um 4,38 m² von dem im Vertrag versprochenen Maß stelle einen Mangel des Werks dar. Dem von dem Baubetreuer vorbereiteten Bauantrag sei eine Wohnflächenberechnung nach DIN 283 beigefügt, wonach die Reihenhäuser eine Fläche von 135,30 m² haben sollten. Denn nach dem zwischen Bauherren und Baubetreuer geschlossenen Vertrag seien für Umfang und Qualität des Bauvorhabens unter anderem die zum Bauantrag gehörenden Pläne maßgeblich. Ein Schaden könne nicht deshalb verneint werden, weil im Falle einer bautechnisch fachgerechten, hinreichend schalldämmenden Planung und Errichtung der Häuser ohnehin ein Raumverlust eingetreten wäre. Das gelte ohne weiteres, wenn nichts im Wege gestanden hätte, die Grundfläche der Häuser um die Differenzfläche zu erweitern, so daß jedes Haus die vereinbarte Wohnfläche einschließlich des notwendigen Schallschutzes durch zweischaliges Mauerwerk der Trennwände gehabt hätte. Aber auch wenn eine solche Erweiterung der Grundfläche nach öffentlichem Baurecht unzulässig gewesen wäre, müsse der Baubetreuer die Bauherren nach § 635 BGB so stellen, als hätten die Häuser sowohl die vereinbarte Wohnfläche als auch den vertragsgerechten Schallschutz.

In seinem Praxishinweis hebt Weyer die deutliche Herabsetzung der Voraussetzungen eines Mangels wegen Wohnflächenabweichung hervor. Der BGH nimmt jetzt bereits einen Mangel an, wenn die Wohnfläche um wenig mehr als 3% abweicht.

*Textquelle:
www.vdw-online.de

Baurechtsurteile.de Beitrag 238