Baurecht

Vom Keller bis zum Dach

Erfahrungsgemäß spielen der Keller und der Dachboden eines Hauses nicht die entscheidende Rolle, wenn es um Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie geht. In der Regel werden diese Sonderflächen nur kurz inspiziert, die meiste Aufmerksamkeit widmen Interessenten dagegen den eigentlichen Wohnräumen. Verständlich, denn dort wollen sie ja ihren Alltag verbringen. Aber das kann sich in der Folge als ein schwerer Fehler erweisen. Denn gar nicht so selten liefern später ausgerechnet der Keller oder der Dachboden einen Anlass für rechtliche Auseinandersetzungen. Aus den Nebenräumen wird dann, bildlich gesprochen, die Hauptsache. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat eine Reihe von Urteilen zu diesem Thema gesammelt.


Wenn es in der eigentlichen Wohnung zu eng wird, dann kommen Eigentümer schon mal auf die Idee, den Keller zu Wohnzwecken zu nutzen. Doch beschweren sich Nachbarn über diese Quartiernahme, so stehen die Chancen des Betroffenen vor dem Kadi schlecht. Denn Gerichte orientieren sich an der Teilungserklärung -  und die sieht dort normalerweise kein dauerhaftes Wohnen vor. Davon betroffen war auch eine vierköpfige Familie, die zwei Kellerräume zu Kinderzimmern ausgebaut und diese sogar durch eine Wendeltreppe mit der oberen Wohnung verbunden hatte. Das Oberlandesgericht Schleswig-Holstein (Aktenzeichen 2 W 198/05) bestimmte, dass es mit dieser Nutzung ein Ende haben müsse.

Nicht nur Menschen, sondern auch Tieren wird der Aufenthalt im Keller gelegentlich gerichtlich verboten - oder zumindest nur unter gewissen Bedingungen erlaubt. Das musste die Besitzerin eines American Staffordshire Terriers erfahren. Sie hatte diesen Kampfhund immer wieder unangeleint und ohne Maulkorb im Keller herumlaufen lassen. Die Nachbarn wollten das nicht dulden, der Streitfall wurde schließlich vor dem Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 24 W 65/02) verhandelt. Das Argument der Besitzerin, ihr Hund sei gutmütig, überzeugte die Richter wenig. Sie entschieden, dass es mit dieser Freiheit vorbei sein müsse. Das Tier betrachte die Räume nämlich nach einiger Zeit als sein Territorium und halte jeden Nachbarn, der den Keller betrete, für einen Eindringling.

Genau in der anderen Richtung, nämlich ganz oben in einem Wohnhaus, spielte sich ein Streit ab, in dem der Bundesgerichtshof das letzte Wort sprechen musste. Der Eigentümer hatte auf das ältere Gebäude ein weiteres Stockwerk setzen lassen, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Die Mieter, die bis dahin nur den Speicher über sich gehabt hatten, mussten nun plötzlich mit zusätzlichen Geräuschen aus der Wohnung darüber leben. Sie waren der Meinung, der Trittschall-Schutz sei beim Umbau nicht ausreichend berücksichtigt worden. Der BGH (Aktenzeichen VIII ZR 255/03) gab ihnen Recht und stellte fest, dass bei einem derartigen Umbau die zum jeweiligen Zeitpunkt geltende DIN-Norm zum Schallschutz eingehalten werden müsse.

Beim Verkauf einer Immobilie sollte man den Interessenten tunlichst reinen Wein einschenken und ihnen nicht schwer wiegende Fehler des Objekts verheimlichen. Sonst kann es nämlich geschehen, dass die Gerichte später von einem arglistigen Verschweigen von Mängeln ausgehen. Dann kann im schlimmsten Falle der Vertrag unwirksam oder zumindest Schadenersatz fällig werden. Auf Letzteres entschied das Oberlandesgericht Koblenz (Aktenzeichen 5 U 1111/05) bei einem Hausverkauf. Die ursprünglichen Eigentümer hatten mit keinem Wort erwähnt, dass der Keller des „exklusiven Landhauses“ schon seit längerer Zeit feucht war. Statt dessen sprachen sie nur verharmlosend davon, dass es gelegentlich zu Farbveränderungen an den Wänden komme.

Im Regelfall muss ein Mieter den Eigentümer der Wohnung bzw. des Hauses informieren, wenn er irgendwelche Reparatur- oder Sanierungsarbeiten vornehmen lassen will. Denn schließlich muss der Eigentümer auch die Rechnung dafür übernehmen. Ist allerdings Gefahr im Verzuge, so entschied das Amtsgericht Meppen (Aktenzeichen 8 C 92/03), dann darf der Mieter auch ohne Rücksprache aktiv werden. So war es gewesen, als ein Hausbewohner unter dem Dach Wespennester entdeckt hatte. Das stelle „eine nicht unerhebliche Gefahr“ für die Bewohner dar, entschied ein Amtsrichter, und billigte deswegen im Nachhinein das Alarmieren der Feuerwehr. Die Rechnung für das Entfernen der Wespen hatte knapp 400 Euro betragen.

Eine der wichtigsten Aufgaben des Eigentümers ist die Verkehrssicherungspflicht seiner Immobilie. Er hat dafür zu sorgen, dass von dem Objekt keinerlei Gefahren für Passanten, Gäste und Anwohner oder deren Eigentum ausgehen. Das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 12 U 112/03) musste sich mit einem derartigen Fall befassen: Während eines Sturms hatten sich Eternitplatten von einem Dach gelöst und waren auf ein geparktes Auto gefallen. Der Halter des Pkw forderte Schadenersatz, denn offensichtlich sei der Eigentümer des Hauses seinen Überwachungsaufgaben nicht genügend nachgekommen, sonst hätte ja das Dach die Belastung durch den Wind ausgehalten. Der Kölner Zivilsenat sah es ebenso. Die Kontrolle im Abstand von zwei Jahren, wie bei dieser Immobilie geschehen, reiche nicht aus. Ein über 50 Jahre altes Dach müsse „zumindest einmal im Jahr“ von Fachkräften auf seine Zuverlässigkeit kontrolliert werden.

Manche Gefahren lassen sich minimieren, wenn gewisse Vorsichtsmaßnahmen eingehalten werden. So warnte ein Eigentümer in Gera seine Mieter via Hausordnung davor, Gegenstände auf dem Kellerboden zu lagern. Die hielten sich aber nicht an die „dringende Empfehlung“, wegen möglicher eintretender Nässe alle empfindlichen Besitztümer in mindestens 20 bis 30 Zentimeter Höhe abzustellen. Prompt gingen zwei Lederjacken, fünf Paar Schuhe, zwei Koffer und andere Gegenstände im Gesamtwert von 1.500 Euro kaputt. Der Eigentümer wollte keinen Schadenersatz leisten, das Amtsgericht Gera (Aktenzeichen 4 C 775/01) verurteilte ihn jedoch dazu. Denn bei einem neu gebauten Haus dürfe ein Mieter von einem trockenen Kellerboden ausgehen.

Auf jede übliche Vorsicht darf ein Mieter trotzdem nicht verzichten. In Sachsen hatte eine Frau eine unsachgemäß angebrachte „Raumspartreppe“ zum Dachboden benutzt, um dort Wäsche zum Trocknen aufzuhängen. Diese Treppe entsprach nicht den einschlägigen Bauvorschriften - und prompt stürzte die Frau schwer. Das Oberlandesgericht Dresden (Aktenzeichen 5 U 581/06) sprach ihr Schadenersatz zu, denn ein Mieter könne erwarten, dass im Hause die technischen Normen eingehalten würden. Allerdings sei im Einzelfall zu prüfen, ob ein Mitverschulden des Verletzten vorliegt, denn bei erkennbaren Mängeln dürfe man natürlich eine Treppe nicht benutzen.

Quelle: Infodienst Recht und Steuern der LBS

Baurechtsurteile.de Nr.659